Аграріїв, що використовують орендовані землі досить часто в поточному році бентежить питання: яку НГО земельної ділянки потрібно використовувати під час виплати фізичним особам орендної плати та нарахування ПДФО та військового збору: НГО, зазначену в договорі, чи нову НГО земельної ділянки?

Всі аграрні підприємства орендують у фізичних осіб земельні ділянки приватної форми власності за типовими договорами оренди. Тому виплачують оренду плату і, відповідно, нараховують та утримують з неї ПДФО та військовий збір для перерахування їх до бюджету.
Відповідно до умов типового Договору: «<…>Орендна плата сплачується Орендарем щорічно в грошовій формі в сумі * грн. з розрахунку *% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки<…>». При цьому в 2019 році змінилася, в основному в сторону зменшення, НГО земельних ділянок.

Щоб відповісти на поставлене питання, потрібно проаналізувати Ваші Договори оренди і, якщо розмір орендної плати встановлено у твердому грошовому виразі, що визначений з розрахунку чітко встановленого відсотку від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. А також, при цьому, відповідно в Договорі оренди, є пункт де прописано, що розмір орендної плати переглядається за згодою сторін.
В такому випадку, аграрне підприємство повинно використовувати НГО земельної ділянки, що визначена в Договорі оренди, для нарахування та виплати фізичним особам орендної плати, а також для нарахування ПДФО та військового збору.
Це підтверджується і аналізом законодавства. Так, згідно ст. 23 Закону України «Про оренду землі»:
«<…> Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін <…>».

❗️Враховуючи вищевикладене, Закон про оренду та Договір оренди встановлюють обов’язковість згоди сторін для зміни розміру орендної плати.
Аналогічного висновку дотримується Верховний Суд. Так, в постанові від 19.02.2019 по справі № 825/3698/13-а Верховний Суд встановив:
«<…> Аналіз наведених законодавчих приписів свідчить на користь висновку про те, що у разі зміни нормативної грошової оцінки землі з урахуванням коефіцієнта індексації, що є базою оподаткування плати за землю, змінюється річна сума податкового зобов'язання із земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Утім, розглядувані земельні ділянки, які орендує позивач, не належать до земель державної або комунальної власності, укладені ним з фізичними особами договори є цивільно-правовими, а отже, цим правочинам притаманні такі ознаки, як свобода договору, обов'язковість його виконання сторонами тощо.
Відтак, зміна розміру орендної плати в спірній ситуації повинна здійснюватись шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі сторонами цих договорів. <…>»

✔️Отже, аграрне підприємство повинно використовувати НГО земельної ділянки, що визначена в Договорі оренди, для нарахування та виплати фізичним особам орендної плати, а також для нарахування ПДФО та військового збору.
Аграрне підприємство зможе використовувати нову НГО земельної ділянки для нарахування орендної плати, а також ПДФО та військового збору, лише після внесення відповідних змін до Договору оренди, шляхом укладання з орендодавцем додаткової угоди ✔️

Інформація підготовлена
Юридично консультаційна служба Всеукраїнська Аграрна Рада разом з командою Crowe A&A Ukraine та Ольга Богданова (Olga Bogdanova) (партнер Crowe Erfolg Ukraine)